09年楼市分析及买卖双方抉择

发布时间：2009-03-17

    刚刚过去的2008年，由美国次贷危机导致的全球经济危机，对中国百姓来说无异于一场梦魇，股票缩水，楼价下跌、基金狂泄，黄金爆仓…… 大部分投资者的心态在经历了“过山车”般的刺激后，最终以财富水银泻地般地消失而宣告结束。 
    一、楼市分析： 
    2009年房地产市场无疑是许多投资者最为关注的一个领域，2008年由美国次贷危机引发的金融风暴，令全球各个投资市场一片萧条，房地产市场自然也无法幸免，许多投资者却情不自禁的产生了“风萧萧兮易水寒”的感觉，但我们依旧认为2009年中国房地产市场虽然仍将延续继续调整的格局，但同时也是购房者捕捉购房机会的战略机遇期，不言而喻，卖家也就会趁机得个满意。 
    对于2009年的房地产市场走势，市场已基本达成共识。2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策下，房地产市场将步入较长时间的调整期。2009将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。06---07年两年的连续房地产市场的涨价含有较大部分的补偿性涨价因素，我市的市场会与全国多数大城市的市场一样，调整的状态在所难免，幅度不会太大，因为炒房者会因投机能力下降而不同程度的退出市场，留在市场中真正的住房需求者----也称刚性需求者将会对房地产产品提出更高的要求，因此未来市场的竞争会更加激烈。不久前从报纸上看到：“中国人民大学”中国宏观经济分析与预测课题组发布报告称：中国房地产行业的调整将在2009年全面爆发。 
    但与此同时，在确保经济增长的大前提下，房地产拉动内需的作用同样也会在近期受到空前重视，目前召开的中央经济工作会议对房地产市场属于利好，虽然短期而言对楼市影响不大，但从中长期看，将促进我国房地产业发展模式的转型，虽然房地产行业的调整格局将继续，但积极因素包括国家出台的对房地产行业的政策正在逐渐增多，政策面和市场自身基本面将推动房地产行业至2009年间见底。 
    二、卖方抉择 
    刚性需求者对房地产的产品提出了更高的要求：在产品、质量、位置、户型、服务甚至于贷款的利率上都会给予更多的关注，因此，开发商亦应在以上几方面上着手，投消费者所好，当然消费者更会关心房价的高低，然而在市场普遍低迷的情况下，相同楼盘价格还会差出多少呢？ 
    时下，“落袋为安，现金为王”、“现房即现金”等已经久违的说法又开始在坊间不胫而走，金融危机持续下的2009年，捂紧自己的钱袋子是不少人的选择，故此持币待购等观望情绪的出现及银行紧缩银根的政策，使部分房地产开发商的资金链断裂，为了自救，这些企业又不得不选择促销让利的手段，甚至有的开发商为了加快销售和资金回笼，链接断裂的资金链，采取了抛售的办法，拿出小区内户型、位置等相对较差的一栋楼，以大大低于同业市场价甚至低于成本价的价格进行销售，其本意很明显，此价的推出对房地产市场确实起了不小的冲击，手段的恰当与否仍需市场的进一步认可，据我们观察，此举仍未引起消费者的购买热潮，究其原因不外乎：真正的住房需求者在关注房价的同时，把眼光转向了别处，试想一个急于链接资金链的开发商会在其他的相应品质上下功夫吸引人们的眼球吗？恐怕是有其心而无其力了。因此开发商最应关心的是打造出一个全方位的让消费者满意的产品，摆在消费者面前，让他们挑选，焉有不挑之理？ 
    同时也应注意以下这样几点：一是巧妙装修促成交，把房屋装修一下再出售，这或许是一个出奇制胜的方法，说到底，这等于在替购房者进行装修，但由于可以把装修款包含在房价当中，也可以办理按揭贷款，无疑帮助购房者减轻了资金压力；二是适当降价引起关注，当前，虽然市场的成交量已有所下降，但房价仍处在一个胶着状态，不在低位上，如果在房价上能够提前做一些让步，往往就能引起市场的关注，从而提高成交概率；三是不降房价降税费，在相关税费支出的负担上做些让步，这其实要比降低房价更为有利，是因为对于房价款购房者可以通过贷款来减轻压力，而那些交易税费等却需购房者付出实际的现金。四是即使市场低迷，出售的房产一时无法成交，卖家也千万不能让房子空置在那里，而要尽量把房子租出去，并通过适当的包装来提高租金，以等待更好的出售时机来临。 
    出售房产也有不少技巧，其中很重要的一点就是要尽力提高房子的卖点，尽量增加让房屋更容易成交的因素，目前市场状况依然不好，成交量不大，开发商的资金压力大，所以要尽量减少现金支出，这样更有利于降低成本，提高有效的交易量。 
    三、买方抉择 
    2009年对购房者来说是介入的好时机，可以时刻捕捉市场调整期的购房机会，其中的一个关键点就是2009年购房将享受极低的利率成本，同时选好了也会拿到一个好的价位。 
    2009年买房到底该注意些什么呢？一是要用足政策，充分享受国家优惠政策；二是要捕捉降价空间，利用调整期“捞取”价格实惠。 
    首先，要用足政策上限，比如可以巧用公积金贷款降低利息成本，在目前的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制，因为政策有时是会变的。因此在首次购房时应根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受首次置业时所带来的实惠。 
    其次在2009年，市场调整将会带来房价的松动，“砍价”会是购房时经常用的技巧，一是要掌握好“砍价”的尺度，买家要做的就是要细致了解市场行情，因为如果砍价幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能会“吓跑”卖家，从而错失交易时机。二是一些“急抛房”的挂牌价往往会低于市场平均水平，与此那些挂牌较久的房源降价幅度一般也会比较大，这里面往往容易淘到“便宜货”；三是对市场上的各类房源要逐多比较，在还价之前多了解卖家的特点，然后根据这些特点制定相应策略。 
    当然，对于那些尚不具备购房条件的人来就，租房也能实现美好的生活，提高生活质量，其中一条关键的是要适合自己，比如经济实力、工作状况以及生活方式等等。 
    总之，金融危机持续下的2009年，房地产市场必将会成为市场的主流话题，如何把房子卖出去是开发商的头等大事，如何买到适合自己的房子也会成为人们茶余饭后的谈话，愿天下人都能美梦成真，愿金融危机早点与人们拜拜，不再干扰人们的生活。

    （文/冀兴房地产李建素）